Список актуальных новостей

27.10.2013

Ипотека проблема залога

Согласно ст. 177 ГК РФ "сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения".

В последнее время наблюдается устойчивый рост оспаривания сделок именно по этой статье, поэтому и вопрос психического состояния продавца на момент подписания договора купли-продажи становиться все более актуальным.

Данный фактор, как правило, не может быть проконтролирован (проверен) формальным способом. В соответствии с действующим законодательством информация, касающаяся психического здоровья гражданина не может быть получена третьими лицами, в том числе риелторами и банком, кроме как по запросу суда.

Согласно действующего законодательства, а именно Федерального закона от 21.11.2011323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации», ст. 13: «Сведения о факте обращения гражданина за оказанием медицинской помощи, состоянии его здоровья и диагнозе, иные сведения, полученные при его медицинском обследовании и лечении, составляют врачебную тайну». «Предоставление сведений, составляющих врачебную тайну, без согласия гражданина или его законного представителя допускается … по запросу органов дознания и следствия, суда в связи с проведением расследования или судебным разбирательством». Указания на запрет требовать сведения о состоянии психического здоровья и обязанность сохранения врачебной тайны при оказании психиатрической помощи указывается и в Законе РФ от 02.07.1992 N 3185–1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании»

На практике при проведении сделок и обращении в связи с этим в государственные психоневрологические и наркологические учреждения отписываются стандартными ответами, например «дееспособности не лишён», или «обращался (не обращался) за консультативной помощью» . Что делать с данной информацией? Отказываться от сделки? Или проводить дальше?

Как же этот вопрос регулируется на сделках, в которых привлекаются заемные средства банков?

Имущество, приобретаемое с привлечением ипотечного кредитования, не избегает этих рисков. Наоборот, основное внимание и направленность покупателя сосредоточена на получении ипотечного кредита и контроль с его стороны собственно к сделке снижен.

Считается, что банковские работники, а именно аккредитованное при банке агентство недвижимости должны проверять чистоту сделки. Однако в реальности список таких агентств ограничен и у заемщика нет возможности реального выбора по услугам и их качеству, поэтому не редки случаи, когда в результате при сопровождении сделки обращается внимание только на так называемую юридическую чистоту квартиры, то есть в основном уделяется внимание отсутствию правовых проблем при предыдущих сделках.

Одним из важных отличий ипотечных сделок является обязательность для заемщика страхования риска утраты права собственности (титульное страхование). "Заемщик несет дополнительные расходы, размер которых соответствует действительной стоимости объекта недвижимости, либо размеру кредита, если объект недвижимости является предметом залога."

Но дает ли гарантию такое страхование в вопросах, когда оспаривание сделки происходит по вышеуказанным мотивам?

При принятии риска на страхование и определении условий страхования, обязательным для заемщика является предоставление копий всех правоустанавливающих и иных документов, позволяющих судить о характере данной сделки и предшествующих ей. Однако, как уже упоминалось выше, из таких представленных документов невозможно сделать вывод о степени риска, касающегося психического здоровья продавца, а страховая компания имеет все основания отказать в выплате по тем основаниям, что ей были предоставлены недостоверные сведения о психическом состоянии продавца.

Опять же как долго заемщик готов оплачивать титульное страхование?

Согласно ст. 181 ГК РФ "Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год."

В соответствии с этим договора страхования титула, как правило, заключаются на срок не более 3-х лет с момента приобретения права собственности.

Однако ипотечный кредит оформляется на более длительный срок, при этом риск утраты собственности остается по прошествии трех лет.

Дело в том, что "течение срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной".

Именно на этом основании через несколько лет оспорить сделку пытаются наследники продавца, считая, что наследодатель не мог понимать значение своих действий при совершении сделки, лишился собственности, а наследники лишились в результате наследства, чем были нарушены их права. Получается, что покупатели уже живут в приобретённой квартире 3,5 и более лет, бывший продавец умирает, а его наследники предъявляют иск по ст. 177 ГК РФ. И могут выиграть.

При судебном разбирательстве будут запрошены все медицинские документы, в том числе из психиатрических заведений, из которых будет вполне очевидно и ясно, мог ли наследодатель понимать значение своих действий при совершении сделки или нет.

Что же произойдет, когда сделка по покупке квартиры с привлечением ипотечного кредитования будет оспорена?

В связи с применением последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ) право собственности будет утрачено, квартиры заемщик лишается, получить деньги обратно затруднительно.

А что с ипотечным кредитом?- а его надо отдавать! Более того, в связи с утерей залога банк может потребовать вернуть всю оставшуюся сумму сразу. Потери покупателя при любых условиях  ощутимы: инфляция, рост стоимости жилья за прошедшее время (в любом случае продавец возвращает сумму по договору), выплаченные проценты банку за ипотеку и деньги, единовременно потраченные на оформление сделки (что может достигать значительной суммы).

Стоить заметить, что банк формально при данном развитии событий не несет какого-либо ущерба (если заёмщик не сможет вернуть заём — это другой вопрос).

Таким образом, особо выделим, что данные риски — это риски покупателя и заёмщика и только он должен обращать на них внимание, не рассчитывая на проверку банком «чистоты сделки».

Как не попасть в такую ситуацию?

1. Обязательно спросить справки об учете в ПНД и НД

В соответствии со ст. 22 ФЗ N 323-ФЗ: "Каждый имеет право получить в доступной для него форме имеющуюся в медицинской организации информацию о состоянии своего здоровья, в том числе сведения о результатах медицинского обследования".

Информация о состоянии здоровья предоставляется пациенту лично лечащим врачом или другими медицинскими работниками, принимающими непосредственное участие в медицинском обследовании и лечении.

Пациент имеет право на основании письменного заявления получать отражающие состояние здоровья медицинские документы, их копии и выписки.

Таким образом, если продавец будет настаивать на предоставлении покупателем развернутого ответа из психоневрологического учреждения, покупатель имеет законное право получить такой ответ в учреждении.

2. Личное общение с продавцом, не допускать проведение сделки полностью с доверенными лицами без встреч с самим продавцом.

3. При появлении следующих оснований: "старческий возраст продавца, наличия обращения в ПНД, ОНД, наличие справки из ПНД с обтекаемой формулировкой «дееспособности не лишён», странное поведение продавца при встречах, общая нелогичность, не практичность сделки для продавца — следует настоять на приглашение на сделку, для освидетельствования продавца на предмет его сделкоспособности судебным психиатром".

Здесь следует особенно отметить, что заключение обычного врача-психиатра, приглашенного на сделку, может быть в дальнейшем оспорено в суде заинтересованной стороной. Врач психиатр, на основании своего сертификата, может диагностировать заболевания, например, для их последующего лечения. Все остальное — превышение его компетентности. А вот как-то или иное заболевание влияет на сделкоспособность — это прерогатива уже судебного эксперта-психиатра, который и дает заключение не только о том, что имеются или нет признаки какого-либо расстройства, но и как оно воздействует на понимание сделки и ее последствия в данный момент.

4. При недостаточности ясности ситуации с психическим состоянием продавца, негативной оценкой судебным психиатром сделкоспособности продавца, от сделки с ипотечным кредитованием по покупке данной собственности лучше отказаться, потеря времени и определённые затраты не сравнимы с будущим риском, и искать другие варианты.


Возврат к списку